​你知道楼面价是什么吗？它跟房价有什么关系？

你知道楼面价是什么吗？它跟房价有什么关系？

经常有人在形容房价时，把“楼面价”和“房价”的关系比喻成“面粉”和“面包”，并解释面粉涨价必然会导致面包涨价，楼面价上涨也必然会导致房价上涨，甚至带动整个片区的房价上涨，一些置业顾问更是以此来鼓动客户尽快下定成交，那楼面价到底有没有这么重要呢？

1. 什么是楼面价？

先来解读一下楼面价，楼面价是指土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格。楼面价说明了该新项目在市场销售时，企业市场价中所包括的土地成本。具体计算方法为：

楼面价=土地总价格/（土地总面积x容积率）。

举个具体例子来说，假定一个3000㎡的住宅小区土地价格为600万，建筑容积率为1.8，则楼面价为：

楼面价＝600万/（3000*1.8）＝1112元／㎡。

2.楼面价与房价有什么关系呢？

虽然楼面价是房价的重要影响因素，但构成房价的还有多重要素，比如土建安工程费、税费及销售费用、服务费及开发费、公共性服务设施费、企业所得税等多种要素。

据测算，土地成本占房产开发成本占比在40％上下，这在其中也要看土地是根据哪些方式取得的，如果是根据市场竞争激烈的竞拍的，那么土地成本有可能占到开发设计成本的60％上下，乃至会更为高。

而楼面价说明了该新项目在市场销售时，企业市场价中所包括的土地成本。这样一来就表明了，由于商住楼的最后市场价包含了楼面价，因此 ，房地产商在拿地的情况下开支的土地价格，就会做为商住楼最后市场价的参照规范之一。

因而针对“楼面价与房价有什么关系”的这个问题，我的答案便是：因为土地成本占了房子成本的三分之一，因而楼面价高，“大部分”也就代表着房价就会较高。

但这只不过是“大部分”，一些房地产商为了更好地尽早盈利，很有可能会依据本身、附近状况作出有效调节。换句话说，楼面价高的房价不一定高，它是需要依据详细情况而视的。

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文章来源:乐居买房

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