​成都进入TOD时代，对于购房者意味着什么，详解TOD

成都进入TOD时代，对于购房者意味着什么，详解TOD

成都最近几年引入了tod概念盘，就是轨道交通公司拿地打造住宅项目。

所谓TOD（Transit-Oriented Development），是指“以公共交通为导向”的开发模式，这一概念最早由美国人彼得·卡尔索尔普提出。

TOD中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和员工减少对私家车的依赖，方便选用地铁、公交、自行车、步行等多种公共出行方式，从而实现低碳节能城市。

成都孵化TOD的历史要追溯到4年前。

2017年，成都TOD建设的号角吹响。

2019年，成都进入“TOD建设元年”，确立14个TOD示范项目；

2020年年底陆肖TOD项目住宅的入市亮相。

按照成都市规划，到2035年，成都市轨道交通线网将达1696公里、线路将达35条，拥有714个站点和80个车辆基地。

为落实TOD（公共交通为导向）城市发展理念，成都市开展了城市轨道交通场站综合开发专项规划。

根据《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》和《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》的相关规定，成都以城市功能与轨道交通功能为主要分级影响因素，结合发展实际，将轨道交通站点分为四级——城市级、片区级、组团级、社区级。以及“商圈核心类、交通枢纽类、综合中心类、产业社区类、生活服务类”的四级五类分级分类体系。

所以大家关注tod的项目，要注意tod分为这4个等级。

城市级站点：城市级站点位于总规中确定的城市主中心、综合型副中心及城市综合交通枢纽。

片区级站点：片区级站点位于各区(市)县的城市主中心或次中心，以及现代服务业、先进制造业产业园区的综合服务中心；站点所在区域的服务半径约3~5公里，服务面积约30~50平方公里。

组团级站点：组团级站点位于社区公共服务中心或特色镇中心，以及农业类型产业园区的综合服务中心；站点所在区域的服务半径约2~3公里，服务面积约10~15平方公里。

社区级站点：位于其他一般区域。站点所在区域的服务半径1公里，服务面积3至5平方公里。

所以购买或者tod住宅，对其的定位要有了解，不要把所有tod想成一样的，不同的tod还是不同的档次与建设。今后项目之间招商差异，配套差异要有心理准备。

成都的tod项目落址也是百花齐放，有蔫不拉屎的荒芜区，有繁华地段。

就目前已经开始建设的清晰的，这里还要说明tod并不是轨道交通集团一家开发，部分tod也会存在完全转让，合作开发。

6月29日，西南联合产权交易所官网公布了“成都睿迩城市建设开发有限公司100%股权”的转让信息，挂牌价格为1017.18万元，同时对“成都金牛区梓郡轨道城市发展有限公司100%股权”的转让信息进行预披露。

7月1日，西南联合产权交易所官网又公布了“成都睿得城市建设开发有限公司100%股权”的转让信息，挂牌价格为3117.26万元。

以上三宗股权交易涉及城北幸福桥、梓潼宫、城东行政学院三大TOD项目。

幸福桥tod与梓潼宫tod已经开发了一批，分别是梓潼四季与幸福拾光。

行政学院的tod项目名为万科高线公园，是属于合作开发。

已经明确的合作转让。

日本欧力士，参与打造中日金融科技文化产业园区TOD项目。

中国铁建，参与打造TOD综合开发项目运营总部项目（麓湖东TOD项目）、桤木塘TOD项目、兴隆湖西TOD项目。

保利发展控股，参与打造昌公堰TOD合作开发项目、廖家湾TOD合作开发项目。

旭辉集团，参与打造新津站TOD合作开发项目、万盛站TOD合作开发项目。

马厂坝tod与行政学院tod，幸福桥tod也涉及转让，合作方还未确认。

所以tod的开发形式也是多样的，毕竟打造规划比较高，所以找有实力的房企加入也是保障质量。

目前已经亮相的tod信息

比如

陆肖tod就是片区级，陆肖项目位于高新区，总体定位“以公园社区为特色的城市中央活力区”，将着力构建“智慧商务、城市乐活、城市交际”三大功能板块。可能引入洲际酒店。中体城，传闻引进华润万汇天地。

天府新站tod是城市级

五根松tod是组团级

行政学院tod是组团级，打造新一代城市精英栖居地、公园式宜居宜业城和乐活体验商业综合体。

四川师大tod是社区级，打造“新都市主义”现代公园式人居典范区、轨道交通驱动的高校知识经济创新高地、理想城市商业服务新样板。

双凤桥tod是组团级，立足电子商务与平台型总部主体，制定可持续的电商总部企业发展策略，构建优质的功能配套与服务支撑体系，最终实现 “武侯中央活力区·新都市生活绿芯”的整体化构建。可能引入万豪酒店，传闻引入第三家山姆会员店。

马厂坝tod是片区级，将“高效换乘场景”“创新创业场景”“文化创意场景”“品质消费场景”“宜居生活场景”“健康运动场景”六大生活场景有机融合，以大健康产业链为核心，创造容纳现代人未来幸福生活的青羊新城。

幸福桥tod是组团级

梓潼tod是组团级， 整体定位为“青春梓潼·新形象”，依托区域丰富的城市功能配套资源，致力于打造集精品邻里商业、教育办公以及配套住宅为一体的TOD综合体。

龙潭寺tod是社区级

万盛tod是组团级，旭辉中心，则将打造汇集高端商务、创意办公、文化休闲、知识消费、品质旅居、公园社区于一体的“高校经济”释放区，以 TOD+商业+教育+生态公园创新模式，形成城市全配套、交通全覆盖、商业全业态、场景全龄段、服务全时段活力场景。

三岔tod是城市级，可能引入希尔顿酒店，将打造全球化时代背景下的成都新门户，以国际门户化、环境共生化、TOD一体化为规划理念，建立空港新城CCID中央创新区，力争成为东进之心、未来城市、复合枢纽。

昌工堰tod是组团级，计划打造“开放式社区+开放式街区商业+退台公园商业”，形成高品质生活及消费场所，将片区从“城市中的公园”升级为“公园中的城市”。

幸福桥tod是组团级

新津tod是组团级——旭辉天府未来中心，将跨越时空界限，依托BIM+5G+阿里云双开发模式，承载“TOD+5G公园城市”的梦想，以站城一体、城市洄游、风貌重塑、公园社区、科创赋能作为具体策略，以TOD为中心，激活城市活力，构建未来公园城市社区。

双流西站tod是片区级

二江寺tod是社区级

点评：

1.成都tod分布比较均匀，tod项目无论如何，都是片区配套的保障，而且轨道集团打造的住宅品质还是可以保障，所以对于地缘性自住客户来说，买入tod肯定是片区配套最保险的项目。

2.tod实际也作为片区概念，周边肯定是重点打造，区域配套界面出来了，土地的热度才高。

3.现在成都的tod项目，其实更大意义上就是地铁旁的住宅小区，稍微带了点商业。那种理想中的高度聚合的tod应该很少，毕竟定位也是分了的，如果要求放低点，之前城里地铁旁边的、还稍微带点商业的项目挺多的，按道理都应该叫tod，这个东西没有那么稀奇。总结可以说就是商业体+地铁+住宅。成都几个已经有的项目，类似的，比如龙湖上城天街，龙湖滨江天街，万科天荟，龙湖西宸天街，攀成钢的乐天圣苑，天誉，icc，万象城，cosmo天廊，还有比如招商大魔方。比如郫县最新的蜀新天街也是tod概念。所以tod的影响就以商业体配套为主来预期。

4.关于规划的tod地址我个人觉得已落实为准，目前就10多个，因为tod实际和地铁一样，规划是规划，落实才是真落实。比如前几天大家知道成都地铁又被砍了几条，可能意味tod也少了几个。

5.tod的意义在城市轨道交通和房地产企业的发展方向上产生影响，目前的tod模式是轨道交通公司能够便宜获地，然后可以自己开发、可以出让股权和外界联合开发、甚至可以直接出让全部股权吃土地溢价。这有利于加强轨交实力，更快更好的建设地铁网，毕竟现在成都地铁运营里程已经全国第三了，现在还在快速完善地铁网，这些都是很烧钱旳。之前看到说香港地铁是唯一盈利的，其实很大程度就是因为香港地铁即拥有地铁周边物业的运营收入。现在的tod应该就是朝这个方向走，让地铁公司可以独立健康发展。

6.tod的设置也是有讲究的，毕竟引入理念也是从国外学习的，tod是以公共交通为导向的城市设计，是基于成都百年城市建设所选择的规划手段，立足于政府近期的政策导向。tod的选址如同人才公寓一样，具有确立区域发展重心的导向。

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