​三道红线介绍

三道红线介绍

2020年，住建部与央行出台房地产融资监管新规，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线“：

一、剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；

二、净负债率不得高于100%；

三、现金短债比不得小于1倍。

首先，房地产关乎民生，三道红线能有效控制地价，从而控制当地房价，保障群众住房建设。

其次，三道红线标准能防止金融危机。地产公司都是大体量，一旦负债过高，还款时出问题，会影响金融系统的安全和稳定。

最后，根据《住房和城乡建设部等八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》的相关规定，整治规范房地产市场的主要目标是力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

三道红线计算方式与解读：

这三大红线分别为：扣除预收款，开发商的资产负债率达到70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，具体如下：

红线1

扣除预收款的资产负债率不大于70%；

计算公式：

扣除预收款的资产负债率=（负债总额-预收款）/（资产总额-预收款）。

预收款指预售卖房模式下，开发商开发之前收取的购房定金和首付款等。表面上属于开发商的资产，但实际是不属于开发商自有资金。因此，需要扣除这些预收款后计算的资产负债率更能真实反映开发商的负债水平。

解读：

净资产负债过高说明开发商长期偿债能力的压力大，面临长期经营风险。但是从另一个角度来说:开发商预收款较大，总盘子越大资产越多，销量越大，销额越高，因此红线1的指标需要综合销售情况分析，不能简单的说净资产负债率大于70%就扛不住。其次，某些明股实债计入股权的融资，资产总额大了不少了，但是债其实增多了。

红线2

净负债率不得大于100%；

计算公式：

净负债率=（有息负债-现金等价物）/净资产>100%。

所谓有息负债等各种融资渠道所有借来的钱。净负债率高的开发商未必风险大，负债结构中可能有大量的长期贷款，且这些贷款有相应充足的抵押物业等价物，净负债率不等同于净资产负债率。其次，未考虑永续债，永续债特点就是无限期或者很长的期限，如能发行永续债，短期内也无忧。

解读：

红线2指标主要反映的是开发商财务结构，难以反映开发商的真实负债情况。净负债率大于100%，说明整体风险高。但即便红线2超过上述标准，其财务状况也可能健康。

红线3

现金短债比率不得大于1倍。

计算公式：

现金短债比=非受限现金/短期债务<1

所谓非受限现金，指开发商可以自由随时支配使用的资金。非受限现金少，短期负债多，意味开发商现有可以随时支配全部现金用于还短期债务都不够还。

解读：

说明开发商短期风险高，随时有破产的可能。当然，并不是说开发商没钱了，可能还有资金只是目前受限，短期内抽不出来而已。

总的来说，上面任何单一的红线都不能真实的反映开发商偿债能力。因此，为了更契合实际负债情况，相关政策根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产开发商又分为“红、橙、黄、绿”四档。

红色档：三线全触，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得新增有息负债；

橙色档：碰到两条红线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：即使三个指标都合格，负债年增速也不得超过15%。

上述政策精准针对开发商的融资，简单的说越缺乏资金的开发商，越难融资，一旦越过这三大红线，融资就会被限制。

2021年上半年三道红线标准房企名单